Sjednocení výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky

Publikováno: 13. 10. 2021

Už tomu bude pět let, co umožňuje zákon o spotřebitelském úvěru splatit hypotéku kdykoliv. Banka má přitom nárok si účtovat pouze takzvané účelně vynaložené náklady, což dle výkladu ČNB splňují zejména administrativní náklady. Díky tomu se dříve tak neúnosný poplatek za předčasné splacení smrsknul řádově na stokoruny. Ne všechny banky ale tento výklad respektují a případný soud by jim dokonce mohl dát za pravdu.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru však počítá se sjednocením způsobu vyčíslení poplatku. Kompromisní řešení by bankám zajistilo rozumnou kompenzaci nákladů, klientům zase přijatelnou výši poplatku.

Zákon o spotřebitelském úvěru

V prosinci 2016 vstoupil v platnost Zákon o spotřebitelském úvěru, který přinesl novou regulaci, jež stanovila, že mimořádná splátka hypotéky musí být v určitých případech bez finančního poplatku. Výší poplatku za mimořádnou splátku do té doby byla například úhrada úroků do konce fixace, pět procent z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace nebo třeba deset procent z výše mimořádné splátky. Pro klienta to znamenalo částky, které se počítaly zcela běžně na větší desítky tisíc i statisíce korun, což bylo značně nevyvážené.

Zcela bez poplatku je tak dnes možné splatit každý rok až čtvrtinu z celkové výše úvěru, a to během jednoho měsíce před výročím smlouvy. Příznivější situace nastává také v případě, kdy je během období fixace hypotéku nutné doplatit z důvodu prodeje nemovitosti. Po dvou letech od jejího nabytí vám banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, nejvýše však 50 tisíc korun.

Splacení hypotéky

Zákon také umožňuje splatit hypotéku bez jakýchkoliv nákladů do tří měsíců poté, co banka klientovi sdělí novou výši úrokové sazby na další období fixace. Klient tak má dostatek času na to prověřit situaci u konkurence a případně si v klidu zajistit refinancování. Banky tak již nemohou sdělovat nové podmínky až na poslední chvíli a zneužívat situace, že čas hraje proti klientovi.

Česká národní banka poskytla v březnu 2019 nový výklad, čímž byly náklady na předčasné splacení prakticky zredukovány řádově na stokoruny. Za účelně vynaložené náklady totiž považuje zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení. Některé banky se skutečně výkladu ČNB podřídily. Jiné banky ale ne a prakticky ho nerespektují. Pravděpodobně jsou připraveny čelit případným postihům ze strany regulátora, nebo se bránit soudní cestou. A je možné, že by jim soud dal i za pravdu.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru

Pozměňovací návrh k novele zákona o spotřebitelském úvěru by toto mohl rozseknout. Plánovaná změna zákona zjednodušeně spočívá především v tom, že by banka při předčasném splacení během fixace mohla požadovat poplatek, jehož vyčíslení se odvíjí od sumy úroků, které by jí klient do konce fixace zaplatil.

Podle zmíněného pozměňovacího návrhu však stále platí, že částka nesmí být vyšší, než suma úroků do konce fixace. To samozřejmě vzhledem ke konstrukci prakticky nepřipadá v úvahu. Taková situace může nastat pouze tehdy, pokud by aktuální sazby hypoték dle ČNB byly záporné. Nově by takto vypočtené náklady nesměly být vyšší než 3 % z výše mimořádné splátky. 

Potřebujete řešit financování? Ozvěte se nám. Zajistíme vám nejnižší možný úrok na trhu a nejlepší dostupné podmínky jen pro vás.