Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?
Publikováno: 17. 9. 2020
Vzít si hypotéku je stále jedním z velkých rozhodnutí, které člověk v životě udělá. Přeci jenom je to závazek na dlouhou dobu, někdy i 30 let. Naštěstí je toto období rozděleno na více částí, tzv. fixační období, na konci kterých je možné hypotéku bez sankcí a poplatků splatit. Jenže, co když potřebujeme úvěr splatit mimo tyto termíny, tzn. v průběhu fixačního období? Je to vůbec možné? A kolik nás to bude stát?
Možné to samozřejmě je, ale jako skoro u každého smluvního vztahu, musíme počítat s náhradou za nedodržení smlouvy (ukončení v průběhu trvání smlouvy). Existuje několik situací, kdy lze uhradit třeba část nebo i celý úvěr bez jakékoli náhrady bance. První možností, která se právě týká jen části, je možnost uhradit každý rok během měsíce před datem výročí smlouvy až 25 % z výše úvěru. Další možnosti se už týkají splacení celého úvěru a jsou to spíš situace neočekávatelného charakteru. Jedná se o případy, kdy dlužník, nebo jeho manžel či partner zemře nebo se stane invalidní nebo je dlouhodobě nemocný. Ale co když nic z toho klient nesplňuje a potřebuje pouze úvěr předčasně splatit?
Teoretický výklad
V roce 2016 vešel v platnost Zákon o spotřebitelském úvěru, který mimo jiné také upravil možnosti splacení úvěrů mimo fixační období. Důvod byl jednoduchý. Do té doby bankám nic neurčovalo, jaká by měla být výše náhrady za toto předčasné splacení. A tak se tyto částky samozřejmě u jednotlivých bank lišily, ale hlavně, se dostávaly do statisícových částek. A tohle se díky novému zákonu mělo změnit. Zákon o spotřebitelském úvěru totiž stanovuje, že poskytovatel úvěru má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Jenže ČNB v loňském roce vydala stanovisko o výkladu zákona a bankám výrazně omezila, jaké položky si do účelně vynaložených nákladů mohou účtovat. Některé banky pro zjednodušení začaly účtovat pouze paušální administrativní poplatky v řádech stokorun.
Jak to funguje v praxi?
Jednotná definice toho, jak se přesně tyto účelně vynaložené náklady počítají a co do nich má patřit, nikde není. Tudíž nám tady vznikla situace, kdy stále může jedna banka mít tyto náklady v řádech stokorun či tisíců. Ale druhá banka se může pohybovat stále na částkách přesahujících statisíce korun. A je to pouze díky tomu, jak si každá banka různě zákon o spotřebitelském úvěru vykládá.
Proč jsou rozdíly tak velké?
Jak už bylo zmíněno výše, některé banky do účelně vynaložených nákladů zahrnují náklady pouze administrativní, díky čemuž jsou pak poplatky nízké. Ale jiné banky do těchto nákladů zahrnují i ztrátu, kterou díky předčasnému splacení úvěru utrpí. Banky musí totiž úvěrové zdroje (peníze) pro klienta pořídit na zvolené úrokové období a hradí za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná. Takže na určitou dobu, díky tomu, že klient řádně splácí, se i vrací úrokové náklady bance. Jenže když se klient rozhodne předčasně úvěr splatit, tak bance vznikají úrokové náklady. A ty se poté mohou vyšplhat i do statisíců. Banky se tak nesnaží na dlužníkovi při předčasném splácení vydělávat, ale jen chtějí nahradit rozdíl, který díky tomuto kroku vznikl. Přesto se k tomuto postupu většina bank neodvážila.
Co bude dál?
Tohle téma hýbe odbornou i laickou veřejností prakticky od chvíle, kdy vešel nový zákon v platnost a banky samozřejmě intenzivně s ČNB jednají, aby našly vhodné řešení, které bude pozitivní pro obě strany a bylo přesně jasné, jaké budou náhrady při předčasném splacení úvěru. V tuto chvíli není vhodný asi ani jeden výklad, protože i ty banky, které nyní mají poplatek nízký, tak si z dlouhodobého hlediska mohou zadělat na malér. Ještě navíc nyní, kdy bude pravděpodobně nových žadatelů o předčasné splacení úvěru přibývat, díky dopadům koronaviru. Lidé budou chtít ušetřit ještě více na měsíčních splátkách a nabídka refinancování do jiné banky bude více než lákavá. Možný je i scénář, že by banky toto riziko promítly do výše úrokových sazeb či omezení delších fixací a byli by tak “biti“ i klienti, kteří nechtějí úvěr předčasně splatit. Než se toto ale vyřeší, budeme se muset smířit s tím, že některé banky požadují náhradu pár stovek korun a jiné desítky tisíc. Naštěstí pro klienty, je více bank v té první kategorii. V nepříjemné pozici pak jsou zprostředkovatelé, kteří ručí svými provizemi až tři roky a pokud v této lhůtě klient refinancuje, zprostředkovatel vrací část již utracené provize.