Chystáte se refinancovat? Pozor na zákaz zcizení a zatížení
Úrokové sazby lámou rekordy a tak nejeden klient zvažuje změnu banky. V některých případech se řeší s předstihem, někdy na poslední chvíli. V obou situacích se klient může dostat do velmi nepříjemné situace, pokud podcení tzv. „zákaz zcizení a zatížení“, který si většina bank přidává k zástavnímu právu. Co takové právo znamená?
Zjednodušeně řečeno:
Zákaz zcizení je zákaz převést nemovitost na jinou osobu či ji prodat bez písemného souhlasu stávajícího zástavního věřitele.
Zákaz zatížení je zákaz vložit do katastru další zástavní právo bez předchozího písemného souhlasu stávajícího zástavního věřitele.
Klient si běžně od stávající banky vyžádá vyčíslení k určitému datu, kdy toto vyčíslení obsahuje kromě aktuální dlužné částky také závazek banky vymazat zástavní právo po doplacení úvěru. Velmi často tak i přidá větu, že souhlasí se zřízením zástavního práva jiné banky na 2. místě. Z pohledu nové banky to naprosto dostačuje. Problém nastává na katastru.
Pokud na nemovitosti vázne mimo zástavního práva také zákaz zatížení (v katastru na LV bývá označeno také jako „Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh“ a „Závazek neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého“), tak je nutné při podání nové zástavní smlouvy přiložit originál či úředně ověřenou kopii písemného souhlasu stávajícího věřitele se zřízením zástavního práva na 2. místě. Datum vystavení tohoto souhlasu musí být nejpozději k datu podání zástavní smlouvy na katastr. O tento souhlas je potřeba požádat stávajícího věřitele, protože ve většině případů ho nevystavuje automaticky společně s vyčíslením.
Nepříjemná situace nastává, když si klient není vědom, že o takový souhlas musí požádat a podá na katastr zástavní smlouvu bez tohoto písemného souhlasu, zaplatí 2.000 Kč a jde čerpat novou hypotéku. Možná i vyčerpá. Jakmile se na právním oddělení katastru dostane zástavní smlouva na řadu a souhlas chybí, řízení bude pozastaveno a účastníci budou vyzvání k doplnění souhlasu. Pokud však nebude možné doložit „zpětně vystavený“ souhlas k datu před podáním zástavní smlouvy a např. klient dodá souhlas s aktuálním datem, katastr nebude moct povolit vklad, respektive ho zamítne, protože podání zástavní smlouvy bez přechozího souhlasu není platné. Klientovi pak nezbývá než si nechat od nového věřitele znovu vystavit zástavní smlouvy s návrhy na vklad, znova ověřit podpisy a znovu podat na katastr za 2.000 Kč a tentokrát se souhlasem.
Některé banky jsou si vědomi této situace a vyžadují písemný souhlas stávajícího věřitele jako podmínku vyhotovení zástavní smlouvy a do návrhu na vklad uvedou daný souhlas jako přílohu podání. Pak je záruka, že podání na katastr proběhne správně hned napoprvé. U ostatních věřitelů je to role nás zprostředkovatelů, abychom na nutnost tohoto souhlasu klienta upozornili a ušetřili ho zbytečných komplikací a poplatků navíc.