Získat hypotéku už nebude tak snadné
Od roku 2016 Česká národní banka snižuje udělování hypotečních úvěrů. To však není všechno. Nedávno se rozhodla, že chce od října nastavit výši měsíčních splátek podle toho, jaký má zájemce příjem. Problémem je, že v tomto případě část Čechů nebude mít na půjčku na bydlení nárok nebo aspoň ne v takové výši jako do teď. Menší šanci mají ještě v případě, když už nějakou půjčku mají.
1. října 2016 Česká národní banka zredukovala poskytování 100% hypoték. Od 1. dubna 2017 bankám doporučila dávat hypotéky do 80% celkové ceny nemovitosti a pouze v 15% případů do 90%. Od října to bude ještě tak, že celkové měsíční úvěrové splátky zájemce nesmí být vyšší než 45% čistého příjmu. Celkový dluh zase nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele/žadatelů.
Nejvíce to zasáhne mladé lidi. Při modelové situaci, kdy vstupní náklady spolu s 20% podílem na pořízení nemovitosti za 5 milionů korun vychází se 4% daní z nabytí nemovitosti na 1 200 000 Kč. To si však nebude moci dovolit více než polovina lidí, protože průměrná mzda je zhruba 30 000 Kč a té nedosáhne každý.
Lidem to pomůže nebo uškodí?
A jaké jsou důvody, proč centrální banka nastavila maximální výši hypotečních splátek? Největší změnou určitě je, že jsou brány v potaz další úvěry žadatele, pokud žádá o hypotéku.
Lidi to však nezastavilo. I přes to, že v roce 2016 Česká národní banka zamezila poskytování 100% hypoték a v roce 2017 nastavila poskytování hypoték do 80 % ceny pořizované nemovitosti, našli si způsob, jak získat peníze.
I když se Česká národní banka chtěla vyhnout vytváření finančních problémů, stal se pravý opak. Kvůli tomu, že na průměrnou čistou mzdu (30 000 Kč) více než polovina lidí vůbec nedosáhne, lidé vyřešili, povinou spoluúčast dalším úvěrem, který je v mnoha případech dražší než hypotéka.
Bohatí jsou klidní, chudí nebudou mít nárok
Odborníci se shodli na tom, že přijde pozitivní i negativní efekt celé věci. U lidí, kteří jsou předlužení a mají velmi nízký příjem, bude dobře, že hypotéku nedostanou.
A jak to bude vypadat, až se předpis uvede do praxe? Lidem, kteří mají nadprůměrné příjmy, to bude jedno, protože se jich to nedotkne. Naopak lidi, kteří mají podprůměrné příjmy, budou mít smůlu. Nejvíce potíží budou mít lidé, kteří mají hraniční příjem nebo jiný dluh. V tom případě se stane klíčová doba splácení, protože natažení na delší dobu dokáže snížit měsíční splátku, aby odpovídala 45 %.
Příklad, když si Eda chce půjčit:
● Eda má zájem o koupi 3 milionové nemovitosti
● Čistý příjem 25 000 Kč
● Našetřeno má 600 000 Kč (20% LTV)
Eda by chtěl splácet 20 let, ale maximální částka, kterou může splácet je 11 250 Kč. Dvacetiletá splátka je 12 400 Kč a to mu banka neposkytne. Proto musí snížit splátku a prodloužit dobu splácení na 25 let. A co z toho plyne? Menší riziko nesplácení a vyšší přeplacení celého úvěru.
Pokud chceme situaci ještě trochu ztížit, představme si, že Eda potřebuje auto. Když ho leasing měsíčně vyjde na 4 000 Kč, nájem ho stojí 10 000 Kč a zbytek potřebuje na nutné výdaje. Co se může stát?
Eda žádnou hypotéku nedostane. Když totiž odečte od své maximální částky, kterou může splácet 4000 Kč, zbytek je 7 250 Kč. A žádná hypotéka nemá tak dlouhou splatnost, aby si mohl půjčit 2,4 milionu Kč.
Edu nezachrání ani maximální doba splácení (40 let), protože stejně bude vyšší o pár stovek. A to Edovi značně zkazí plány do budoucna.
Spojete se s odborníky, aby vám pomohli v otázce vlastního bydlení.